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省人民政府办公厅天下足球网,江城足球网:完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场的实施意见

黔府办发〔2020〕20号

各市、自治州人民政府,各县(市、区、特区)人民政府,省政府各部门、各直属机构:

为进一步完善全省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场,优化土地资源配置,促进土地节约集约利用,根据《国务院办公厅天下足球网,江城足球网:完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号),经省人民政府同意,结合我省实际,提出如下实施意见。

一、总体要求

(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神和省委十二届七次全会精神,认真落实党中央、国务院和省委、省政府重要决策部署,以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以促进建设用地流通顺畅为重点,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产统一登记为基础,与国土空间规划及相关产业规划相衔接,着力完善建设用地二级市场规则,健全服务和监管体系,为我省经济社会发展提供有力保障。

(二)目标任务。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场,市场规则健全完善,交易平台全面形成,服务和监管落实到位,市场秩序更加规范,制度性交易成本明显降低,土地资源配置效率显著提高,形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

(三)适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权(以下简称建设用地使用权),重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的,应遵守房地产管理的法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,参照本意见执行。

二、完善转让规则,促进要素流通

(四)明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

(五)规范划拨用地转让。以划拨方式取得的建设用地使用权,未经批准,不得擅自转让。确需转让的,应向市、县自然资源主管部门申请,报原批准划拨建设用地使用权的市、县人民政府批准。经市、县人民政府批准转让的划拨用地,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按规定办理不动产转移登记;土地用途不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让人依法依规补缴土地出让价款后,再按规定办理不动产转移登记。

(六)明晰以有偿使用方式取得建设用地使用权转让条件。

1.以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《闲置土地处置办法》等法律法规规定和出让合同约定的前提下,应充分保障交易自由。原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。

2.以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准。转让后,可保留为作价出资或入股方式,或者直接变更为出让方式。

(七)完善土地分割、合并转让政策。建设用地使用权可以整体转让,也可以分割、合并转让。建设用地使用权分割或合并后的地块应具有独立分宗条件,分割或合并后的土地用途和规划条件应符合规划要求,并经市、县自然资源主管部门批准。分割或合并的宗地涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在合同中明确有关权利和义务。拟分割或合并的宗地已预售的,经公告无异议后,可以进行分割或合并,存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意,不得损害权利人合法权益。

(八)实施差别化税收政策。市、县人民政府可结合实际,在地方权限内探索制定城镇土地使用税差别化政策,促进土地节约集约利用。

三、加强出租管理,营造市场环境

(九)规范以有偿使用方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿使用方式取得的建设用地使用权出租或转租的,需符合有偿使用合同的相关约定。

(十)明晰以有偿使用方式取得的建设用地使用权出租条件。

1.以出让方式、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权,已按土地出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地的,可以将全部或部分建设用地使用权出租。

2.以租赁方式取得的建设用地使用权,已实现土地租赁合同约定的条件投资开发、利用土地的,经出租人同意,可以转租。以租赁方式取得的建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租的年限不得超过原建设用地租赁合同约定的年限。

(十一)规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得建设用地使用权出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。划拨土地出租土地收益标准与地价标准相均衡。市、县自然资源主管部门应会同财政部门建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人依法申报并缴纳土地出租相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

(十二)规范建设用地使用权租赁合同。

1.建设用地使用权出租期限六个月以上的,应签订土地出租合同。对需要进行地上建筑物、其他附着物建设长期使用的土地,实行长期出租,具体出租期限由出租合同约定,不得超过二十年。租赁期届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限不得超过建设用地使用权剩余年限。

2.建设用地使用权订立抵押合同前已出租的,原租赁关系不受抵押权的影响。建设用地使用权抵押设立后出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。共有建设用地使用权出租的,应取得其他共有人同意。

四、完善抵押机制,保障合法权益

(十三)明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。

1.以划拨方式取得的建设用地使用权依法抵押的,抵押权人应委托有资质的评估机构对抵押地块进行价值评估。划拨土地抵押权实现时,抵押权人应缴纳土地出让金后,再行使优先受偿权。

2.以出让、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权依法抵押的,由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料,申请办理抵押登记。

3.以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

(十四)放宽对抵押权人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续,涉及企业之间债权债务合同的,应符合相关法律法规规定。

(十五)依法保障抵押权能。适当扩大抵押物范围,探索允许不以公益为目的的养老、医疗、教育、文化、体育等社会领域企业,以有偿取得建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制,对建设用地抵押资金使用、抵押财务状况、经营活动等进行过程监管,确保建设用地利益相关人权益不受损,土地用途不改变。

五、规范交易秩序,促进信息共享

(十六)建立交易平台。

1.市(州)和有条件的县(市)人民政府应在现有公共资源交易中心或不动产登记中心搭建城乡统一的土地市场交易平台,汇集建设用地二级市场转让、出租、抵押交易信息,推进“互联网+政务服务”,实现与贵州政务服务网互联互通。

2.土地市场交易机构或平台应汇集交易、登记、税务、住房城乡建设、金融等相关部门或机构的办事窗口,实现一窗受理、一网通办、一站办结,精简证明材料,简化办事流程。

3.土地市场交易机构或平台,应设置咨询服务窗口,为交易双方提供法律、政策咨询服务,开展矛盾协调、纠纷化解等工作。

(十七)加强信息互通共享。自然资源主管部门应加快建设全省建设用地市场信息系统,按照国家政务信息整合共享的要求,推进建设用地市场数据信息与司法机关、住房城乡建设、财政、国资、税务、市场监管、金融等部门信息系统互通共享。土地市场交易相关材料或信息能够直接通过共享获得的,不得要求当事人重复提交。

(十八)规范交易流程。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的流程实施,完善交易申请、受理、审核、信息发布、交易办理、价款和税费缴纳、登记、归档等规程。交易双方可采取自行协商交易或委托交易平台公开交易等方式进行,市、县自然资源主管部门应当制定规范的转让、出租、抵押合同。建设用地使用权交易双方达成一致后应签订合同,依法申报交易价格,申报价格比标定地价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权。

六、加强监测监管,推进信用建设

(十九)培育和规范中介组织。自然资源及相关主管部门应培育和规范土地评估、不动产登记、律师事务等中介组织,发挥行业协会、商会等社会组织作用,加强行业自律,引导中介组织遵纪守法、诚信经营、健康发展。

(二十)加强交易资金监管。市、县自然资源主管部门应加强建设用地二级市场交易资金监管,探索建设用地二级市场交易资金纳入市、县土地市场交易机构或不动产登记中心的第三方资金监管模式,保障交易双方的合法权益。严格落实公示地价体系,定期更新基准地价或标定地价,并通过政府官方网站等媒体公开发布。

(二十一)完善信用体系。省级自然资源主管部门要制定土地市场信用评价规则和约束措施,加强建设用地市场监管,会同省发展改革、市场监管、金融、税务等部门对失信主体实施联合惩戒。将建设用地市场主体及中介服务从业人员信用记录纳入省公共信用信息平台,通过“信用中国(贵州)”等渠道依法依规向社会公开。

七、强化保障措施,提升服务效率

(二十二)加强组织领导。各级政府要落实主体责任,建立自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监管、税务、市场监管、金融等主管部门的联动机制,明确任务分工,压实工作责任。强化人员和经费保障,有序推进土地二级市场建设。加大对土地二级市场相关政策的宣传力度,总结推广各地典型经验和创新做法,及时公布和更新交易信息,调动市场主体参与积极性,增强土地二级市场活力。

(二十三)加强部门协作。涉及建设用地使用权转移的案件,自然资源主管部门应向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等内容。司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。政府有关部门或事业单位处置国有资产涉及划拨建设用地使用权转移的,应当征求自然资源主管部门意见,并将宗地有关情况如实告知当事人。自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等部门应信息共享,共同做好涉地股权转让的联合监管工作。

(二十四)严格监督问责。省级自然资源主管部门要加强对市、县土地二级市场交易事中事后监管,对违反土地二级市场相关规定的市、县人民政府及有关部门、单位和责任人员严格落实责任追究,坚决打击各种腐败行为。

贵州省人民政府办公厅

2020年8月14日

(此件公开发布)

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